作業の終りが見えてきました。ただ、今週は木・金と雨予報。日曜日のプレオープンに間に合うか、2日は晴れで作業できる日がほしい(^_^;)

防草シートを敷いている部分は、このモッコリした土地を平らにしたいのですが、竹が生えていたので、土地の中で竹の根が残っていて手では整地できないためです。重機があればできますが、急ぐことでもないので、シートで日光を遮断して弱らせて、1年後くらいを目処に整地します。

今度はチッパーの刃が割れて、メーカー保証での交換となりました。ありがとうございます。中古が買わなくてよかった!!

先日、記事にした法改正について、不動産投資サイト制作の動画として、昨日アップされました。みんな気にしてはいたのですね。

わが国では一般に新築住宅志向が強く、中古住宅市場の割合が低い。かつてわが国の建築物ストックは極めて貧弱であったが、1970年代頃に急速に建築物の質が向上したことで、「新しいものが常に良いもの」という状態が続いたためである。しかし1981年の耐震基準強化を一つのきっかけとして、80年代以降に建築された住宅は今日の目で見てもそう見劣りするものばかりではない。

空き家対策の現状と課題　中西　正彦

この法改正に関しては政府は悪質な業者の排除(ソース忘れました…)としているのですが、どうつながっているのか理解できませんでしたが、その誰もが反対しづらいスローガンを使った空き家対策の法律のようです。

近年各地で空き家が問題になっていますが、問題の根源は新築がどんどん供給されていることです(トップ画参照)。そこで国は新築の供給を抑制したいのですが、各種業界団体の圧力のもとにどうやるのかな、やれるのかな～と見守っていたのですが、悪徳業者の排除・防災・省エネ、という既得権益も大声では反対できないスローガンを使って、新築戸建ての質とコスト(価格)を引き上げることで、指摘されている新築の抑制と、建築ストック(今後生まれる中古戸建て)の質を引き上げ、中古物件の流通量の向上につなげる空き家対策改正、と理解しました。国がその方針なら、2025年以降の新築戸建ての価格は爆あがりするでしょうね。

追記: AIいわく、40～60万ほどだそうです。

さて、なんでこんな事を調べているのかというと、いつか、ボロ家を買って自分でリフォームしたいと思っているから。本当は自分で家を建てたいのですが、電気配線と水回りも自分でやろうとすると途方もない作業になってしまうので、その2つだけはすでにあって修繕で済むボロ家を自分でフルリフォームと思っていました。

私の気になるこの部分を整理すると、改正によって、素人は2階建てに手を付けなれなくなりますが、まぁ、妥当でしょう。逆に考えれば、素人に2階建てなどは無理ですが、小屋を作ってみればわかるように平屋(1階建て)なんてものは、どう下手に作っても耐震性(*)はあるし、最悪屋根が落ちてきても、よほど打ち所が悪くない限り、死にはしないわけで。。そこは今後も好きにさせてくれる法律だとも言えます。

*平屋は5面(4面の壁と床)が1面(屋根)を支えるだけに対して、2階建ては、5面が6面(2階床と2階4面と屋根)を支える必要があるので単純計算で6倍の強度が必要で、言い換えれば同じ作りなら平屋は2階建ての6倍耐震性がある。

いまだに新築住宅の供給が大量に行われているのである。しかもそれが市街地の拡大を伴っていることにも問題がある。市街地の拡大は抑制し、建築活動は極力既成市街地での既存ストックの更新という形に誘導しなくてはならない。

空き家対策の現状と課題　中西　正彦

再建築不可物件は大きく4つの定義に分けられます。

１つ目は、敷地上空に17万ボルト以上の高圧線が通っている場合。

2つ目は、既存不適格物件である場合。

3つ目は、市街化調整区域内にある場合です。

4つ目は、接道義務違反です。

2025年建築基準法改正で再建築不可のリフォームはどうなる？

一方で、再建築不可の物件でも、理由の1と2はさておき、3の空き家対策のための市街化調整地域については引き続きだめですが、

「市街地環境への影響が増大しないと認められる大規模の修繕・大規模の模様替を行う場合」(政令で規定予定)は、現行基準を適用しません。

と基準は決まっていないものの、空き家対策の市街地の抑制とは関係ない接道条件による再建築不可物件は、引き続き修繕して使えます。

まとめると接道がない再建築不可の平屋と二階建て(*)は何の影響も受けません。と、私がやりたいことの邪魔には全然なってなくて安心しました。終わり。

*二階建てを減築して平屋にする場合

一方で、市街地調整区域にある木造2階建て再建築不可物件は…どうなるの?? リフォームすらできないとなると…。

追記

影響なくなかった…うちの自治体はまだお知らせ出ていませんが、金とるっぽい。

調べ物していたら、うちから近所の売りに出ていました。しかも、激安!

景色も最高、今の家からは徒歩1分。こんなに安いなら、引っ越ししてもいいかなと思って本気になったのですが、再建築不可と、駐車場なしという高いハードルが…

駐車場はないのですが、図面を見てみると、1階に車が入る車庫があるので、1台は中に停まるとして、ほぼ知識のない再建築不可の未登記鉄筋コンクリート戸建て。再建築不可の理由が未接道だと、こんな田舎では、将来的に接道する見込みなど絶対にないので、建築は諦めるとしても、道はあっての法律上の未接道の場合、リアル未接道でトラック・建築機械を入れられないわけではないので、木造の場合なら、ほぼ新築に近いリフォームをすることができるのですが…

築54年の未接道鉄筋コンクリートの6階建ての住居で建築申請が必要のないリフォームでどこまで修繕できて、何年住めるのか、そして、おそらくこういった物件に融資はつかないので、購入もリフォームも全部ニコニコ現金一括払いで。。。とてもお買い得なのに、住むには金がかかる物件ですね。自分でDIYする…6階建ては素人には無理ゲーな気が(プロの職人でも1人じゃ無理なのでは)

どんな手法で生まれ変わるのか気になるので、どなたか購入してください!　新築なら建築費だけで4億超えが1500万円ですよ!

6月に参加したガルパレは意外な結末でした。有料の管理された撮影会と、知人のわいせつ画像を無料で配布することとどっちが悪いのか、判断つかないレベルの人達だったのか。ならば仕方ないか。

昨年に食べに行ったラーメン屋潰れてた…2年くらいの営業かな? 新しい店はチェーン店の新ブランド的な?　近いうちに行ってきます。

うまとんラーメン 松福 熱海店 （UMATON SHOFUKU）

以前の記事で書いた住友不動産がずっと放置していた土地はホテルになる模様です。2026年、気長に待ちましょう。

熱海・玉乃井本館跡にホテル計画　住友不動産系列、2026年完成予定