先日、記事にした法改正について、不動産投資サイト制作の動画として、昨日アップされました。みんな気にしてはいたのですね。
わが国では一般に新築住宅志向が強く、中古住宅市場の割合が低い。かつてわが国の建築物ストックは極めて貧弱であったが、1970年代頃に急速に建築物の質が向上したことで、「新しいものが常に良いもの」という状態が続いたためである。しかし1981年の耐震基準強化を一つのきっかけとして、80年代以降に建築された住宅は今日の目で見てもそう見劣りするものばかりではない。
空き家対策の現状と課題 中西 正彦
この法改正に関しては政府は悪質な業者の排除(ソース忘れました…)としているのですが、どうつながっているのか理解できませんでしたが、その誰もが反対しづらいスローガンを使った空き家対策の法律のようです。
近年各地で空き家が問題になっていますが、問題の根源は新築がどんどん供給されていることです(トップ画参照)。そこで国は新築の供給を抑制したいのですが、各種業界団体の圧力のもとにどうやるのかな、やれるのかな～と見守っていたのですが、悪徳業者の排除・防災・省エネ、という既得権益も大声では反対できないスローガンを使って、新築戸建ての質とコスト(価格)を引き上げることで、指摘されている新築の抑制と、建築ストック(今後生まれる中古戸建て)の質を引き上げ、中古物件の流通量の向上につなげる空き家対策改正、と理解しました。国がその方針なら、2025年以降の新築戸建ての価格は爆あがりするでしょうね。
追記: AIいわく、40～60万ほどだそうです。
さて、なんでこんな事を調べているのかというと、いつか、ボロ家を買って自分でリフォームしたいと思っているから。本当は自分で家を建てたいのですが、電気配線と水回りも自分でやろうとすると途方もない作業になってしまうので、その2つだけはすでにあって修繕で済むボロ家を自分でフルリフォームと思っていました。
私の気になるこの部分を整理すると、改正によって、素人は2階建てに手を付けなれなくなりますが、まぁ、妥当でしょう。逆に考えれば、素人に2階建てなどは無理ですが、小屋を作ってみればわかるように平屋(1階建て)なんてものは、どう下手に作っても耐震性(*)はあるし、最悪屋根が落ちてきても、よほど打ち所が悪くない限り、死にはしないわけで。。そこは今後も好きにさせてくれる法律だとも言えます。
*平屋は5面(4面の壁と床)が1面(屋根)を支えるだけに対して、2階建ては、5面が6面(2階床と2階4面と屋根)を支える必要があるので単純計算で6倍の強度が必要で、言い換えれば同じ作りなら平屋は2階建ての6倍耐震性がある。
いまだに新築住宅の供給が大量に行われているのである。しかもそれが市街地の拡大を伴っていることにも問題がある。市街地の拡大は抑制し、建築活動は極力既成市街地での既存ストックの更新という形に誘導しなくてはならない。
空き家対策の現状と課題 中西 正彦
再建築不可物件は大きく4つの定義に分けられます。
１つ目は、敷地上空に17万ボルト以上の高圧線が通っている場合。
2つ目は、既存不適格物件である場合。
3つ目は、市街化調整区域内にある場合です。
4つ目は、接道義務違反です。
2025年建築基準法改正で再建築不可のリフォームはどうなる？
一方で、再建築不可の物件でも、理由の1と2はさておき、3の空き家対策のための市街化調整地域については引き続きだめですが、
「市街地環境への影響が増大しないと認められる大規模の修繕・大規模の模様替を行う場合」(政令で規定予定)は、現行基準を適用しません。
と基準は決まっていないものの、空き家対策の市街地の抑制とは関係ない接道条件による再建築不可物件は、引き続き修繕して使えます。
まとめると接道がない再建築不可の平屋と二階建て(*)は何の影響も受けません。と、私がやりたいことの邪魔には全然なってなくて安心しました。終わり。
*二階建てを減築して平屋にする場合
一方で、市街地調整区域にある木造2階建て再建築不可物件は…どうなるの?? リフォームすらできないとなると…。
追記
影響なくなかった…うちの自治体はまだお知らせ出ていませんが、金とるっぽい。
4年位前かな？3Dの住宅、秘密素材を使い米国で230万円で売り出せるとの経済ニュースを見た。去年秋、日本で3Dの新築570万円で許可され発売された。6階建てのエレベーターの設置やメンテナンス、ひび割れ等の補修は、ドイツ製の最新のボンドなどを使うリホーム業者は全くいないので、自分で出来る人以外は、恐ろしく高価なメンテナンス費。
このような建物の設計思想が不明なので、その点が一番のネックになると思います。
古来より日本の家としての木造建築は建て替え・修繕をそもそも前提としているので、どの大工がつくったか知らん古家であっっても、買って後悔することは基本ないです(土壌・地盤を除く)。
しかし、20世紀に入って、はじめて導入された鉄筋コンクリート製の建物は、今でこそ修繕も考えて設計されていますが、旧耐震のものは全く修繕のことを頭に入れずに適当に設計されたものも数多くあります。20-40年程度で限界が来る水道の配管をコンクリが囲っちゃうかと…馬鹿なの??同メンテするのさ…とか。
そして、検討している古家がそのどっちなのかはやってみて初めて分かるというのが恐ろしいところでして…
江戸では、1本柱を引き倒すと、1辻の建物が、崩壊する設計。
火事の延焼を避ける為の壊しやすくしてある。藁葺き屋根なら、地震で崩落しても、素材が軽い。
極度の安全基準で高コストな現在の日本。
名古屋大学の教授が住宅メーカーと売出した190万円のテントと住宅の狭間の商品は、画期的で、建築に半日という。1日で撤去出来るので、建築基準法の範疇では無い。
個人的には、ドラゴンボールのポイポイカプセルが早く出ないかと思う。
国の方針としては今後新築を抑制して、高品質の住宅しか建てさせない方向なので、コストが今後下がる見通しはなさそうですね。
防火地域に関しては隣接他者にも責任があるので、建築基準が厳しいのは良いことだと思いますが、田舎(都市計画区域外)の土地はもっと自由な用途があってもいいのかなと思います。